A inspeção predial antes da entrega do empreendimento

       Sobre esta modalidade de serviço da Engenharia Diagnóstica, que aqui em Brasília e em muitas outras cidades começa a tomar forma com uma demanda crescente, responderemos algumas questões que despertam e esclarecem a importância desta atividade.

       1)- O que é a inspeção predial antes da entrega do empreendimento aos compradores?

* É uma atividade desenvolvida por engenheiros e arquitetos, nas construções que estejam prestes a entrar na fase de convocação dos compradores para fazerem suas vistorias individuais para recebimento s de suas unidades e das áreas comuns do empreendimento.

       2)- Que benefícios se pode obter contratando uma atividade desta natureza?

       * A existência de um laudo de inspeção realizado por profissional sem vínculo com a construtora ou com a incorporadora, restabelece, ou eleva a qualidade das relações entre o empreendedor ou construtor com o comprador do imóvel. Isto porque muitas das não conformidades podem ser sanadas previamente evitando o transtorno de serem identificadas pelo próprio adquirente, no momento da vistoria para a qual será convocado, a partir do  início  do processo de entrega das unidades autônomas e das áreas comuns do condomínio.

       * De posse do laudo de inspeção, antes da obra desmobilizar as equipes, ou dispensar os serviços de empreiteiros, a administração do empreendimento pode perfeitamente criar uma estratégia de ação, selecionando profissionais com o perfil adequado para providenciar as correções, as adaptações e os ajustes para as não conformidades registradas, corrigindo  aquilo  que deve ser feito antes da chegada do cliente. Agindo com antecedência, a administração da obra terá as condições necessárias, para alocar os profissionais que já conhecem os detalhes da obra, pois já trabalhavam  nela. Enfim, pode ser montada uma boa equipe de finalização de obra, realizando com critérios de qualidade, agilidade, esmero e baixo custo,  o efetivo término da obra.

          * Na fase final da obra, quando  a meta é conseguir as vistorias das concessionárias, da Administração Regional, do Corpo de Bombeiros, para emissão da  carta de habite-se, a “correria” é  simultânea com as atividades de “pente fino”, sendo necessário localizar  as não conformidades, para providenciar as suas  correções. Nada melhor portanto, que ter disponível a contribuição de profissionais com experiência, metodologia adequada e isenção para contribuir num trabalho que exige esmero, paciência, velocidade e qualidade na ordenação das situações e condições de solucionar cada caso. Quantas vezes não se ouviu nas obras: “Você não viu isso ?  e o problema fica ali “olhando” para a gente e não há mais tempo de solucionar. Vai ser o cliente quem registrará a situação, e certamente reclamando da qualidade do produto que está  recebendo.

           * Providências prévias  economizam  tempo e dinheiro:

  • Reduzindo a permanência do engenheiro e da equipe de manutenção,

  •  Reduzindo substancialmente custo de salários, transporte, alimentação, uniformes e EPI novos para preservação da imagem da empresa,

  • Economiza na aquisição de materiais de reposição, podendo ser adquirido sem muita correria,  e com entregas antecipadas etc.

  • Economiza na locação de máquinas e equipamentos

     * Os clientes do empreendimento poderão, no momento certo, tomar conhecimento do processo adotado, quando questionarem sobre possíveis dúvidas que surgirem após a entrega.

       3)-Esta atividade se encaixa no contexto do sistema de qualidade das empresas?

       * Perfeitamente, na medida em que tem o propósito  de auxiliar na identificação, na qualificação, na natureza e na intensidade das não conformidades.

      *Objetiva realinhar procedimentos e ações que garantam a perfeita produção e entrega do que foi negociado, vendido e prometido ao consumidor final.

        * Possibilita identificar que tipo de atividade necessita de treinamento seja para pessoal administrativo ou  de produção,

        *Possibilita mudanças ou a criação de novos   procedimentos  no  sistema da qualidade, com o intuito de realinhamento para que as  novas obras não repitam  situações indesejáveis reincidentes.

       4)-Que tipo de vistoria pode ser feita?

          * Vistoria das áreas comuns:

- Desde a laje do teto do reservatório superior, passando pela cobertura, casa de máquinas, escadas, hall dos pavimentos, pilotis, salões de uso para festas e atividades sociais, áreas descobertas, piscinas, jardins, equipamentos de laser ( churrasqueiras, sauna, quadras), subsolo.

         * Vistoria de unidades autônomas:

- Da porta para dentro da unidade, compreendendo todos os cômodos, onde se verifica a qualidade da execução em relação ao esquadro, solidez do assentamento dos pisos e revestimentos colados, fissuras e trincas em piso e paredes, estanqueidade das esquadrias, qualidade da pintura, infiltrações e vazamentos.

        5)-O que pode ou deve ser inspecionado?

       * O construtor / empreendedor é quem definirá o que deve ser contemplado no trabalho de inspeção predial, na medida em que pesa o grau  de relacionamento com seus clientes e investidores e na confiança depositada no gerenciamento de suas obras.

         * Exemplificando alguns itens,  podemos ter:

  •  Verificação dos  materiais especificados no memorial de incorporação e no manual do proprietário  aplicados na obra ( marca e modelo das louças, marca e modelo das portas etc), neste caso com características de atividade de auditoria;

  • Verificar se foram instaladas bombas e outros equipamentos, eletromecânicos  conforme definidos em projeto, sem adentrar no mérito do dimensionamento de bitolas de condutores, dutos, potências, capacidades e tipos de uso. Também com características de atividade de auditoria;

  • A solidez e integridade dos elementos colados (cerâmicas, pastilhas, porcelanatos)

  •  Alinhamentos, padrão de juntas de dilatação, falhas de rejuntamento, desnível acentuado em relação à planeza dos panos de piso e fachadas.

  • Tratamentos de juntas, e detalhes de impermeabilização e elementos que necessitam  de estanqueidade.

        6)-O que fazer depois que o relatório de inspeção for concluído e entregue?

      * Dependendo da natureza, da intensidade e da importância das não conformidades, o contratante pode avaliar o risco que pretende assumir e dar por finalizado o processo.

       *  Apesar de ser uma atividade que se encerra com o fechamento do relatório de inspeção predial, da forma como apresentamos nosso trabalho, ele se encaixa perfeitamente na continuação do processo, pois possibilita a  análise de  riscos que a empresa pretende assumir, definir o que deve ser corrigido, adaptado ou reexecutado, estabelecendo um prazo interno na obra para concluir, definindo equipes de ação para executar.

       *A empresa pode recontratar o mesmo perito que realizou a 1ª inspeção para que este faça as devidas verificações e novos registros, fazendo o Check-out das não conformidades verificando eficácia das intervenções e “dar terminalidade” nas ações.

  • A expressão inventada no contexto da construção civil: “dar teminalidade”, ou “ter terminalidade” significa realizar uma atividade e deixar a coisa pronta, encerrada da forma mais completa possível. Diferente dos casos onde se  conserta uma coisa e estraga-se outra.

       * A empresa se desejar pode contratar outro profissional externo que dê continuidade ao processo de check-out,

       * Internamente realizar esta verificação, através de pessoal da administração da obra ou de sua assistência técnica, utilizando um dos documentos que geramos em nosso relatório (Ficha de Inspeção Predial). Neste caso recomendamos a criação de um documento interno (memorando) onde a gerência/ diretoria técnica ou de engenharia, designe e oficialize quem será o responsável por esta verificação e seus registros. Esta designação do “verificador interno” tendo um caráter oficial, dará respaldo junto aos clientes, das ações proativas da empresa em entregar o melhor produto.

       * Arquivar os documentos, na assistência técnica junto com o laudo inicial, mantendo-se o histórico do final de obra;

    * Por fim, a empresa poderá realizar levantamentos estatísticos das não conformidades da obra inspecionada, estabelecendo intensidade, e recorrência das não conformidades, para definir procedimentos que evitam repetições das mesmas situações indesejáveis nas próximas obras ou nos próximos serviços.

 

 

Eng. Fábio Mascarenhas                                                                                               CREA-19.041/D-DF

 

 

*Autorizada a reprodução desde que citados o autor e a fonte.